住宅ローンの返済が出来ず、滞納してしまっている。そんな状況が長引くと住宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。そうなる前に任意売却を考えてはみませんか？
今回は任意売却と競売はどういうものなのか、違いについて説明していきます。
競売とは
多くの場合、住宅ローンの担保として金融機関は抵当権を設定します。抵当権とは、住宅ローンを組む際に購入する不動産を金融機関が担保にできる権利です。住宅ローンの返済が出来なくなると、借入先である金融機関は最終手段として抵当権を元に競売手続きを裁判所へ申し立て、不動産の売却金額から他の債権者に優先してローン残金を回収します。
競売は競り売りで値段が決まり、売却された不動産の代金は金融機関等の債権者で配当（配分）されます。
ローン滞納から強制退去までのおよその内容
銀行からの催促から代位弁済
・銀行からの催促
（ここが任意売却のリミットです）
・期限の利益の喪失
・代位弁済競売申立、開始決定から入札、開札
・競売申立、開始決定
・執行官訪問
・競売情報の一般公開
・入札、開札所有権移転・強制退去
・所有権移転
・強制退去
では競売を回避する方法はないのか？それが任意売却です。
任意売却のできる期間は銀行からの催促がある内です。
任意売却とは
債務者が債権者（金融機関）の許可を得て不動産を売却する方法です。
住宅ローンを組んだ際に設定した抵当権を債権者の同意を得て抹消することで、住宅ローンを滞納している場合でも一般の市場での売却が可能になります。
任意売却のメリット
売却してもそのまま住みつづけることが可能
競売にかけられることが決まれば、すぐに立ち退かなくてはなりません。
ですが任意売却の場合、リースバックという制度を使うことで売却をしても自宅に住みつづけることが可能になります。
お子さんの学校区を変えたくない方、売却したことをご近所に知られたくない方、事情があって住居を変えることができない方々にはとてもオススメです。
競売に比べて住宅ローンを多く返済できる
競売よりも高く売却されるため、売却後に残るローンが少なくなります。
金融機関に引越し費用の相談ができる
任意売却が成立するとすぐに引っ越さなくてはならなくなります。（リースバックの場合は除く）
任意売却の場合は、債務者へ支払う代金の中から金融機関に引越し費用の相談ができます。
金融機関によって引越し費用の有無はありますが、とても嬉しいメリットです。
諸経費の支払い
不動産仲介手数料や登記抹消費用など、支払いを認められている諸経費があります。
任意売却の場合は競売よりも多く残債務を回収できる可能性があるためです。
プライバシーを守ることができる
競売は裁判所主導で行われます。事前に自宅調査が入り、住所・外観の情報が公開されるため、ご近所に競売物件であることが知られてしまうかもしれません。
任意売却なら表向きは通常の売却と変わりませんので、プライバシーを守ることができます。
残債の返済方法が選べる
競売での残債は一括支払いのみです。
ですが任意売却では「一括支払い」「分割支払い」「支払える範囲での支払い」が選べ、債務者の方に無理のない返済を行なっていただけます。
退去日が設定できる
競売では落札者が決まると所有権が移ってしまうため、無条件で退去しなくてはなりません。
任意売却なら買主の方と相談して退去する日を決めることができます。
税金の一部が経費として認められている
任意売却される方の多くは、住宅ローン以外にも税金（固定資産税等）の滞納があります。
税金の滞納をし、登記簿謄本に差し押さえの登記をされてしまうと、通常の不動産売却もできません。
自己破産をしても税金は残り、年利10%の遅延損害金も発生してしまいます。
任意売却では、滞納している税金も売却代金から捻出できる必要経費になります。そのためローン返済後も更なる返済に苦しめられることが少なくなります。
遅延損害金が少ない
競売ではそれまで滞納している住宅ローンに対して14,6%もの遅延損害金が発生します。
任意売却は競売前に売却を行いローン返済に当てるため、競売よりも遅延損害金が少なくなります。
まとめ
以上が任意売却と競売はどういうものなのかになります。
住宅ローン滞納が長引いてしまった場合は早めに手を打って、取り返しのつかない事態になる前にご相談ください。
とはいえ注意点もございます。住宅ローンを滞納してしまっている以上、競売が始まるまでに購入希望者を見つけなくてはなりませんし、お仕事されている方であれば金融機関とのやり取りなどで平日の時間が取られることもございます。
一度当社まで、お気軽にご相談くださいませ。
